Un vendeur peut établir lui-même son état des risques. Aucun professionnel certifié n'est exigé, aucun modèle d'imprimé ne s'impose plus depuis 2024, et le document est valide sur n'importe quel support dès lors qu'il contient ce que le règlement demande. C'est la pièce la moins encadrée du dossier de diagnostic technique. C'est aussi celle qui, quand elle manque ou qu'elle n'a pas été mise à jour, a déjà emporté la résolution pure et simple d'une vente et la restitution de 475 000 euros de prix.
L'état des risques est remis dès la première visite, en vente comme en location, dans les zones listées par l'article R. 125-23 du code de l'environnement. Son absence ouvre à l'acquéreur ou au locataire le droit de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. Ce droit d'agir n'emporte pas, à lui seul, la certitude d'obtenir gain de cause.
Trois noms pour un seul document, et un seul est en vigueur#
Le nom qui circule le plus sur le web n'est plus celui du droit applicable. L'appellation en vigueur est « état des risques », tout court : c'est le terme employé par l'article L. 125-5 du code de l'environnement dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2025, et c'est le titre du formulaire officiel que Géorisques met en ligne, dont le fichier porte la date de modification du 24 décembre 2024.
Les deux autres dénominations sont des noms de formulaires abrogés. « État des risques et pollutions », c'était le titre du modèle de juillet 2018. « État des risques naturels et technologiques », celui du modèle de 2005. L'arrêté du 30 avril 2024, publié au Journal officiel du 17 mai 2024, a abrogé l'arrêté du 13 octobre 2005 qui définissait ce modèle d'imprimé ainsi que ses deux modificatifs. Depuis, il n'existe plus de modèle obligatoire du tout.
Le mot « pollutions » a disparu du titre, pas du régime : le bas du formulaire officiel vise toujours les articles L. 125-5, L. 125-6 et L. 125-7 du code de l'environnement. Et si les arrêts rendus sur des faits anciens parlent d'« état des risques naturels et technologiques », ce n'est pas une erreur de la Cour : c'était le nom du document à la date des faits.
J'ai ouvert les deux formulaires côte à côte, celui de 2018 et celui en ligne depuis janvier 2025. L'écart le plus net n'est pas le titre, c'est l'ajout des obligations légales de débroussaillement, absentes de la version précédente.
Ce que l'article R. 125-24 exige, ligne par ligne#
L'article L. 125-5 est partout. L'article R. 125-24, qui dit ce que le document doit contenir, ne l'est jamais. C'est pourtant lui qui se lit quand un acquéreur conteste la qualité de l'information reçue.
Le document mentionne d'abord la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées, et les zones ou périmètres de l'article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien. Ensuite, risque par risque :
| Situation du bien | Ce que l'état des risques doit contenir |
|---|---|
| Plan de prévention des risques (naturel, minier, technologique) | Extrait du document graphique situant le bien par rapport au zonage, extrait du règlement le concernant, et indication des travaux prescrits et de leur réalisation |
| Commune en zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 | Fiche d'information sur le risque sismique disponible sur Géorisques |
| Commune en zone à potentiel radon de niveau 3 | Fiche d'information sur le radon disponible sur Géorisques |
| Zone exposée au recul du trait de côte | Horizon temporel d'exposition identifié et rappel des prescriptions applicables à cette zone |
| Bien affecté par un sinistre indemnisé | Liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune ayant affecté le bien et donné lieu au versement d'une indemnité |
| Zone soumise à obligation de débroussaillement | Fiche d'information sur les obligations de débroussaillement disponible sur Géorisques |
Deux ajouts récents comptent. Le débroussaillement est entré dans cette liste par le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, avec effet au 1er janvier 2025. Et le dernier alinéa de l'article impose désormais au vendeur qui détient le rapport d'expertise de son assureur de joindre la liste des travaux permettant un arrêt des désordres existants qui ont été indemnisés, ou ouvrent droit à indemnisation, sans avoir été réalisés. Un bien fissuré par la sécheresse et indemnisé sans travaux ne se vend plus dans le silence.
Le classement en zone de PPR relève lui-même de procédures que nous détaillons dans notre guide des plans de prévention des risques naturels et, côté industriel, dans notre dossier sur les PPRT. Le zonage radon, lui, recoupe des obligations de mesurage propres à certains bâtiments, traitées dans notre article sur le radon.
Ce que la Cour de cassation a réellement jugé#
Les pages qui traitent de la sanction s'arrêtent à la formule du V de l'article L. 125-5 : résolution ou diminution du prix. Cinq décisions, lues en texte intégral, disent ce que les juges en font. Aucune ne prononce d'amende, et pour cause : les textes applicables ne prévoient que des sanctions civiles et contractuelles.
| Décision | Ce que la Cour a jugé | Suite donnée |
|---|---|---|
| Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524, publié au bulletin | Un PPR prescrit puis approuvé avant l'acte authentique impose une mise à jour de l'état des risques | Cassation partielle de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 16 novembre 2023, renvoi devant la cour d'appel de Nîmes |
| Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562, publié au bulletin | Défaut d'information sur les risques visés par un PPRNP dans l'acte authentique du 24 mars 2009 | Rejet des pourvois, confirmation de l'arrêt de la cour d'appel d'Agen du 21 mars 2018 qui avait prononcé la résolution de la vente |
| Cass. 3e civ., 17 décembre 2020, n° 19-20.617 | Le juge devait rechercher si l'état des risques transmis datait de plus de six mois avant la promesse | Cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 29 mai 2019 |
| Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.850, inédit | En bail commercial, le juge doit rechercher si le manquement est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation | Cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 février 2022 |
| Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-13.760 | Même exigence de gravité, première cassation dans la même affaire | Cassation de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 15 janvier 2019 |
19 février 2026 : le PPR approuvé entre la promesse et l'acte#
C'est la décision qui durcit l'obligation, et elle est récente. La Cour juge que si, après une promesse de vente faisant état d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, ce plan a été approuvé avant la signature de l'acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l'état des risques résultant du plan approuvé, valant servitude d'utilité publique.
Les faits donnent la mesure de l'enjeu. Un terrain à bâtir vendu en 2012, un certificat d'urbanisme négatif en 2016, et un projet situé en aléa très fort du plan de prévention des risques d'inondation : la maison ne se construira pas. L'état des risques naturels joint à l'acte authentique mentionnait bien le plan prescrit, mais pas l'arrêté préfectoral du 28 février 2012 qui l'avait approuvé, pourtant antérieur à la signature. Les acquéreurs ont assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en dommages-intérêts.
Aucun montant ne sort de cet arrêt, et c'est normal : la cassation est partielle et l'affaire repart devant la cour d'appel de Nîmes, qui statuera. Les sites qui annonceront un chiffre pour cette affaire l'auront inventé.
19 septembre 2019 : la résolution prononcée, et le notaire qui paie#
L'arrêt le plus lourd financièrement est aussi le plus ancien des cinq. La Cour de cassation rejette les pourvois et valide le raisonnement de la cour d'appel : à défaut d'information sur l'existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l'acte authentique du 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente. La restitution porte sur 475 000 euros, prix de vente du terrain de camping.
Le notaire n'y échappe pas. Ont été mis à sa charge 22 696,49 euros d'honoraires d'agence, 15 304,70 euros de pénalités pour remboursement anticipé de l'emprunt souscrit pour financer l'acquisition et 7 567,10 euros hors taxes de frais d'acte, soit 45 568,29 euros, outre la garantie de l'insolvabilité du vendeur.
Le point de droit qui en ressort est utile bien au-delà de cette affaire : la cour d'appel a retenu que la consultation du recueil des actes administratifs était susceptible de renseigner utilement les cocontractants, le site internet de la préfecture n'ayant qu'une valeur informative. Autrement dit, la page web d'une préfecture n'a pas la valeur de la publication officielle.
17 décembre 2020 : les six mois opposés à la clause pénale#
Ici, ce sont les acquéreurs qui étaient débiteurs. La cour d'appel de Bordeaux les avait condamnés à payer 15 000 euros au titre de la clause pénale, sanction classique de l'acquéreur qui ne réitère pas. La Cour de cassation censure la décision : les juges n'ont pas recherché, comme il le leur était demandé, si l'état des risques transmis par les vendeurs n'avait pas été établi plus de six mois avant la conclusion de la promesse de vente.
La durée de validité n'est pas un détail administratif. L'article R. 125-25 impose que le document remis lors de la première visite ait été établi depuis moins de six mois, et qu'il soit actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse, du contrat préliminaire, de l'acte authentique ou du bail.
En bail commercial, la gravité du manquement doit être caractérisée#
Deux arrêts de la même affaire, l'un du 10 septembre 2020, l'autre du 21 septembre 2023, disent la même chose, et tous deux en bail commercial. Une bailleresse n'avait communiqué à sa locataire qu'un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009, pour un bail signé le 9 mai 2012. La cour d'appel en avait déduit que la locataire était en droit de poursuivre la résolution du contrat sans avoir à justifier d'un quelconque préjudice. Cassation, les deux fois : le juge devait rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d'une gravité suffisante, dans les circonstances de l'espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location.
Ce détail change la lecture du texte. Le V de l'article L. 125-5 ouvre un droit d'agir, il ne distribue pas automatiquement la résolution. Entre le droit de saisir le juge et le succès de l'action, il y a l'appréciation de la gravité, et c'est là que se joue la plupart des dossiers.
Vendeur, bailleur : les deux régimes ne se superposent pas#
Le tronc commun est solide : dans les deux cas, le document est remis lors de la première visite de l'immeuble si une telle visite a lieu, et le texte le prévoit deux fois, au I bis de l'article L. 125-5 pour la vente et au II pour la location, avec un écho à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 pour le bail d'habitation.
Au-delà, les régimes divergent sur trois points au moins.
En vente, l'état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ou, pour un immeuble non bâti, annexé à la promesse ou à défaut à l'acte authentique. Toute annonce de vente, quel que soit son support de diffusion, doit comporter une mention précisant le moyen d'accéder aux informations sur les risques ; le libellé est imposé par l'article R. 125-25 : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Et le défaut de remise à la promesse a une sanction propre, souvent ignorée : le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de la communication du document à l'acquéreur. Une promesse signée sans état des risques laisse donc courir un délai de rétractation qui n'a jamais commencé.
En location, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire, et l'absence du document ouvre au locataire la même alternative, résolution ou diminution du prix. Le locataire d'habitation trouvera, dans notre dossier sur l'interdiction de location des logements classés G, l'autre grande pièce du dossier de diagnostic technique qui conditionne aujourd'hui la mise en location. Le bail commercial des articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce est également visé, et les deux arrêts sur la gravité du manquement ont précisément été rendus en bail commercial. Les conventions des articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, elles, sont exclues du dispositif.
Sols pollués : même document, deux régimes#
C'est la confusion la plus fréquente. Les secteurs d'information sur les sols ne figurent pas dans la liste des zones de l'article R. 125-23. Ils relèvent des articles L. 125-6 et L. 125-7, avec leurs sanctions propres : dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acquéreur ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d'obtenir une réduction du loyer. L'acquéreur peut en outre demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
Même document, deux régimes, deux délais. Le mécanisme des secteurs d'information sur les sols est détaillé dans notre article dédié aux SIS, et le montage qui permet à un tiers de reprendre la charge de la dépollution dans notre dossier sur le tiers demandeur.
L'obligation d'information sur les risques existe depuis 2003, selon Géorisques. Le régime actuel, celui de l'annonce et de la première visite, est plus récent : il vient de l'article 236 de la loi du 22 août 2021, dite Climat et résilience, applicable au plus tard le 1er janvier 2023, puis du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, entré en vigueur le 1er janvier 2023. Sur la façon dont les obligations d'information et de vigilance se durcissent par la voie des juges plutôt que par celle du législateur, notre analyse de la jurisprudence 2026 sur le devoir de vigilance offre un parallèle instructif, tout comme la refonte des procédures examinée dans notre dossier sur l'autorisation environnementale unique.
Un mot sur l'outil. ERRIAL, le service en ligne du ministère chargé de l'écologie créé en février 2021, génère le document à partir de l'adresse du bien. Géorisques précise que le propriétaire doit vérifier le résultat, le compléter avec les informations de la préfecture et déclarer lui-même les sinistres indemnisés. Le service produit une base, pas une décharge de responsabilité, et les décisions ci-dessus portent toutes sur ce qui manquait au document, jamais sur l'outil qui l'a produit.
Entre voir dans la suppression du modèle d'imprimé une simplification réelle et y voir un transfert de la charge de la preuve vers le vendeur, je penche pour le second, sans en faire une certitude : l'argument de la souplesse se défend, et je n'ai pas de critère objectif pour le départager du mien. Ce qui est sûr, c'est qu'un document que l'on peut produire soi-même en quelques minutes reste celui dont l'oubli se paie en dizaines de milliers d'euros, et parfois en annulation de la vente entière. La disproportion entre le coût de l'établir et le coût de l'omettre est, dans le droit de l'immobilier, assez rare pour être notée.
Foire aux questions#
Faut-il un diagnostiqueur certifié pour établir un état des risques ?#
Non. Contrairement aux autres diagnostics du dossier technique, aucun professionnel certifié n'est requis : le propriétaire peut remplir lui-même son état des risques. Depuis l'abrogation des modèles d'imprimé par l'arrêté du 30 avril 2024, toute façon de faire est valide juridiquement, à partir du moment où le document comporte toutes les informations requises par l'article R. 125-24 du code de l'environnement.
Que risque un vendeur qui n'a pas remis l'état des risques ?#
L'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Aucun des textes applicables ne prévoit d'amende : les sanctions sont civiles et contractuelles. En 2019, la Cour de cassation a confirmé une résolution de vente assortie de la restitution de 475 000 euros, le notaire étant par ailleurs condamné à hauteur de 45 568,29 euros.
Combien de temps un état des risques reste-t-il valable ?#
Le document remis lors de la première visite doit avoir été établi depuis moins de six mois. Il doit en outre être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse, du contrat préliminaire, de l'acte authentique ou du bail. En 2020, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui n'avait pas vérifié ce délai de six mois.
Faut-il mentionner les risques dans l'annonce immobilière ?#
Oui, pour toute annonce de vente d'un bien soumis à l'obligation, quel que soit le support de diffusion. Le libellé est fixé par l'article R. 125-25 : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Cette obligation vient de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.
L'état des risques couvre-t-il les sols pollués ?#
Même document, deux régimes. Les secteurs d'information sur les sols relèvent des articles L. 125-6 et L. 125-7, absents de la liste des zones de l'article R. 125-23, avec des sanctions propres ouvertes dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution : résolution, restitution d'une partie du prix, réduction du loyer, voire réhabilitation aux frais du vendeur.
Sources#
- Code de l'environnement, article L. 125-5, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, consulté le 16 septembre 2026
- Code de l'environnement, article R. 125-23, consulté le 16 septembre 2026
- Code de l'environnement, article R. 125-24, consulté le 16 septembre 2026
- Code de l'environnement, article R. 125-25, consulté le 16 septembre 2026
- Code de l'environnement, article L. 125-7, consulté le 16 septembre 2026
- Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, consulté le 16 septembre 2026
- Article 236 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, consulté le 16 septembre 2026
- Arrêté du 30 avril 2024 abrogeant les modèles d'imprimé de l'état des risques, consulté le 16 septembre 2026
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-10.524, consulté le 16 septembre 2026
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 septembre 2019, n° 18-16.700, 18-16.935 et 18-17.562, consulté le 16 septembre 2026
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 décembre 2020, n° 19-20.617, consulté le 16 septembre 2026
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 septembre 2023, n° 22-15.850, consulté le 16 septembre 2026
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 septembre 2020, n° 19-13.760, consulté le 16 septembre 2026
- Information des acquéreurs et des locataires, Géorisques, consulté le 16 septembre 2026
- Formulaire officiel « Etat des risques » en vigueur, Géorisques, consulté le 16 septembre 2026
- Modèle « Etat des risques et pollutions » de juillet 2018, Géorisques, consulté le 16 septembre 2026
