DPE G : en sortir sans travaux, si chauffage électrique

Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est interdit en France. Cette mesure, introduite par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, marque le début d'un calendrier d'éviction des passoires thermiques du marché locatif : F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034.

Mise à jour, 7 septembre 2026#

Un logement peut sortir de la classe G sans qu'aucun artisan n'y mette les pieds : depuis le 1er janvier 2026, c'est exactement ce qui se produit pour une partie du parc chauffé à l'électricité. Un arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025, abaisse de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité, utilisé dans le calcul du DPE. Concrètement, à consommation strictement identique, l'étiquette calculée s'améliore. Ce facteur est un levier de calcul distinct de la réforme antérieure du calcul des petites surfaces évoquée plus bas : les deux jouent sur le calcul, pas sur le logement lui-même, et ne se confondent pas.

Sortir de G ne veut pas dire sortir de toute contrainte, et l'écart compte. La mise à jour du DPE peut faire basculer le logement en F sans aller au-delà. Or F reste une passoire thermique : elle sera à son tour interdite à la location au 1er janvier 2028, et le gel du loyer sur les logements F et G, déjà en vigueur, continue de s'appliquer. Un bailleur qui ne peut pas financer de travaux gagne un sursis, pas une solution.

Les DPE édités en 2025 ou avant restent valables. Ils peuvent être mis à jour gratuitement sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe, sans nouvelle visite de diagnostiqueur. Le ministère de la Transition écologique précise qu'aucun logement ne verra son étiquette baisser à cette occasion : le changement ne joue que dans le sens favorable au bailleur. Le SDES simule l'effet de ce nouveau facteur à environ 700 000 passoires énergétiques en moins sur les 3,9 millions constatés au 1er janvier 2025.

Autre point à noter : le guichet MaPrimeRénov' a été suspendu début 2026, faute de loi de finances votée, avant de rouvrir aux mêmes règles d'éligibilité et aux mêmes taux, sur un budget de 3,6 milliards d'euros. Un rendez-vous personnalisé avec un conseiller France Rénov' est désormais obligatoire avant tout dépôt de dossier.

Le calendrier des interdictions de location#

La loi prévoit un calendrier progressif, du DPE le plus dégradé vers le moins mauvais :

Date	Interdiction
1er janvier 2025	Interdiction de louer les logements classés G (nouvelles locations et renouvellements)
1er janvier 2028	Extension aux logements classés F
1er janvier 2034	Extension aux logements classés E

Ces interdictions s'appliquent aux nouvelles mises en location et aux renouvellements de bail. Les contrats en cours ne sont pas résiliés automatiquement, mais ils ne peuvent pas être renouvelés si le logement ne remplit pas les critères à l'échéance. Aucune augmentation de loyer n'est possible pour les logements F et G, ni en cours de bail, ni lors du renouvellement.

Les derniers chiffres du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique comptent 3,9 millions de passoires thermiques (étiquettes F et G confondues) au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc de résidences principales, contre 4,2 millions un an plus tôt. La classe G, seule concernée par l'interdiction depuis 2025, pèse 4,8 % du parc de résidences principales, soit de l'ordre de 1,5 million de logements. Le stock à mettre en conformité reste considérable, d'autant que le SDES impute près de 40 % de cette baisse à la seule réforme du calcul du DPE pour les petites surfaces, pas à des travaux réalisés. Mon interprétation de ces chiffres, et elle n'engage que moi : ce stock ne se résorbe pas surtout par la rénovation, il change de mains. Un bailleur qui ne peut pas financer les travaux revend, souvent décoté, et celui qui rachète est celui qui a les moyens d'absorber le chantier.

Les obligations concrètes pour les propriétaires#

Depuis le 1er janvier 2025, un propriétaire bailleur ne peut plus proposer un logement G à la location pour une nouvelle location, ni renouveler un bail existant si le logement est classé G sans avoir réalisé de travaux de rénovation. Augmenter le loyer d'un logement classé F ou G en cours de bail n'est également plus possible.

Le DPE doit être fourni au locataire dès la mise en annonce du bien. Il doit également être annexé au contrat de bail. Un DPE erroné ou falsifié engage la responsabilité civile du bailleur.

La directive EPBD européenne impose aux États membres de rénover progressivement leur parc immobilier. La France s'aligne sur ces exigences, avec des obligations de résultat sur les passoires thermiques.

Les sanctions encourues#

Le mécanisme de sanction est civil, pas administratif : un logement classé G est réputé non décent, ce qui ouvre au locataire une action devant le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer tant que le logement reste non décent, et prononcer la résiliation du bail. S'y ajoute une responsabilité contractuelle du bailleur, qui peut déboucher sur des dommages et intérêts. Les amendes administratives, elles, relèvent de régimes distincts (règlement sanitaire départemental, arrêté d'insalubrité) et ne découlent pas automatiquement de l'étiquette G. Un autre fondement existe cependant, et il ne faut pas le confondre avec le précédent : l'article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitation punit d'une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € au plus pour une personne morale le manquement à l'obligation d'information sur le DPE dans les annonces, les avant-contrats et les baux.

À noter que l'absence d'amende automatique ne rend pas le risque théorique. Une suspension de loyer court sur toute la durée pendant laquelle le logement reste non décent, et cette durée, c'est le bailleur qui la fixe en retardant les travaux.

Les aides disponibles pour rénover#

Rénover une passoire thermique a un coût, mais l'État a mis en place plusieurs dispositifs pour alléger la facture.

MaPrimeRénov' est l'aide principale. Pour une rénovation d'ampleur (gain d'au moins deux classes DPE), le taux de prise en charge du montant hors taxes des travaux est de 80 % pour les ménages très modestes, 60 % pour les ménages modestes, 45 % pour les ménages intermédiaires et 10 % pour les ménages aux revenus supérieurs, dans la limite d'un plafond de dépenses éligibles de 30 000 € HT (gain de deux classes) ou 40 000 € HT (gain de trois classes ou plus). Les gestes isolés (isolation des combles, changement de chaudière) offrent des montants plus limités mais cumulables.

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) donnent lieu à des primes complémentaires, versées par les fournisseurs d'énergie en contrepartie de travaux d'économies d'énergie certifiés. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts, remboursables sur 20 ans au maximum.

Des aides locales complémentaires peuvent provenir des régions et collectivités. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) gère la plupart de ces aides, et les démarches passent par le service public France Rénov'.

Y a-t-il des recours pour les propriétaires ?#

Une piste concrète est désormais sur la table parlementaire. Le Sénat a adopté en première lecture, le 8 juillet 2026, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Son article 6 prévoit qu'un logement classé F ou G reste réputé décent si le propriétaire d'une maison individuelle a conclu, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux permettant d'atteindre la performance exigible, à condition de les exécuter dans un délai de trois ans. En copropriété, le principe est le même via un contrat conclu par le syndicat, avec un délai porté à cinq ans. Le texte, transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026 sous le numéro 3058, a été renvoyé à la commission des affaires économiques au fond et à la commission des finances pour avis, sans date d'examen affichée : la session ordinaire du Parlement, dont l'article 28 de la Constitution fixe le début au premier jour ouvrable d'octobre, ne reprend que le 1er octobre 2026. Concrètement, tant que la loi n'est pas définitivement adoptée, l'interdiction de louer un logement G reste pleine et entière : rien de ce qui précède dans ce dossier n'est à ce jour caduc. Mon avis, à la lecture du texte adopté : un contrat de travaux signé n'est pas un logement rénové.

Deux dérogations, et deux seulement, figurent à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le copropriétaire qui démontre que, malgré ses démarches pour faire voter les travaux sur les parties communes et malgré les travaux réalisés dans son lot, il ne peut pas atteindre le niveau de performance exigé ; et le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à ce niveau, ces contraintes étant définies par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023. Attention au périmètre exact de ces deux dérogations : le juge ne peut plus ordonner les travaux, mais il peut toujours prononcer une réduction de loyer.

L'audit énergétique obligatoire est désormais requis avant toute vente d'une passoire thermique : c'est une bonne base pour planifier les rénovations.

Questions fréquentes#

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?#

Non. L'interdiction est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 pour toute nouvelle mise en location et tout renouvellement de bail. Elle s'applique déjà, ce n'est pas une échéance à venir. Seuls les baux G déjà en cours restent valables jusqu'à leur terme, sans possibilité de les reconduire si le logement est toujours classé G.

Risque-t-on une amende si on loue un logement classé G ?#

Le régime de décence énergétique lui-même ne prévoit aucune amende administrative : la sanction est civile, le logement est réputé non décent, ce qui ouvre au locataire une action devant le juge des contentieux de la protection, qui peut suspendre ou réduire le loyer et ordonner des travaux sous astreinte tant que la situation perdure. Un fondement distinct existe bien, en revanche : celui du défaut d'information sur le DPE dans l'annonce ou le bail, puni par l'article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitation d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Le projet de loi voté au Sénat change-t-il l'interdiction actuelle ?#

Pas encore. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 et l'a transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet sous le numéro 3058, où il a été renvoyé à la commission des affaires économiques au fond et à la commission des finances pour avis, sans date d'examen fixée à ce stade : la session ordinaire du Parlement ne reprend que le 1er octobre 2026. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, l'interdiction de louer un logement G reste pleine et entière.

Existe-t-il une dérogation pour un propriétaire engagé dans des travaux financés par l'Anah ?#

Non, ce cas n'ouvre aucune dérogation. Seules deux situations, prévues à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, permettent de rester réputé décent malgré un classement F ou G : le copropriétaire bloqué par le vote des travaux sur les parties communes, et le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales définies par décret.

Quelles aides existent pour sortir un logement de la classe G ?#

MaPrimeRénov' est l'aide principale, avec un taux de prise en charge de 80 % pour les ménages très modestes, 60 % pour les modestes, 45 % pour les intermédiaires et 10 % pour les ménages aux revenus supérieurs, du montant hors taxes des travaux, pour une rénovation d'ampleur. S'y ajoutent les Certificats d'Économies d'Énergie et l'éco-prêt à taux zéro, qui finance jusqu'à 50 000 € de travaux sans intérêts.

Sources#

Et maintenant#

L'interdiction de louer les logements G n'est pas une menace lointaine : elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2025, et le projet de loi transmis à l'Assemblée nationale ne l'a, à ce jour, pas modifiée. Les propriétaires qui attendent s'exposent à une interdiction qui s'étend (F en 2028, E en 2034) et à une dévaluation de leur bien. Anticiper la rénovation, c'est non seulement se mettre en conformité avec la loi, mais aussi valoriser son patrimoine et réduire les charges de ses locataires. MaPrimeRénov' couvre jusqu'à 80 % du montant hors taxes des travaux pour un ménage très modeste, dans la limite de 40 000 € HT de dépenses éligibles : la mobiliser maintenant coûte moins cher qu'attendre. La conformité environnementale des entreprises suit des logiques similaires : anticiper vaut toujours mieux que subir.