DPE G : peut-on encore louer en 2026 ? Sanctions et aides

Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est interdit en France. Cette mesure, introduite par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, marque le début d'un calendrier d'éviction des passoires thermiques du marché locatif. Propriétaires bailleurs : voici ce que vous devez savoir pour rester en conformité.

Le calendrier des interdictions de location#

La loi prévoit un calendrier progressif, du DPE le plus dégradé vers le moins mauvais :

Date	Interdiction
1er janvier 2025	Interdiction de louer les logements classés G (nouvelles locations et renouvellements)
1er janvier 2028	Extension aux logements classés F
1er janvier 2034	Extension aux logements classés E

Ces interdictions s'appliquent aux nouvelles mises en location et aux renouvellements de bail. Les contrats en cours ne sont pas résiliés automatiquement, mais ils ne peuvent pas être renouvelés si le logement ne remplit pas les critères à l'échéance. Aucune augmentation de loyer n'est possible pour les logements F et G, ni en cours de bail, ni lors du renouvellement.

Les derniers chiffres du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique comptent 3,9 millions de passoires thermiques (étiquettes F et G confondues) au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc de résidences principales, contre 4,2 millions un an plus tôt. La classe G, seule concernée par l'interdiction depuis 2025, pèse 4,8 % du parc de résidences principales, soit de l'ordre de 1,5 million de logements. Le stock à mettre en conformité reste considérable, d'autant que le SDES impute près de 40 % de cette baisse à la seule réforme du calcul du DPE pour les petites surfaces, pas à des travaux réalisés. Mon interprétation de ces chiffres, et elle n'engage que moi : ce stock ne se résorbe pas surtout par la rénovation, il change de mains. Un bailleur qui ne peut pas financer les travaux revend, souvent décoté, et celui qui rachète est celui qui a les moyens d'absorber le chantier.

Les obligations concrètes pour les propriétaires#

Depuis le 1er janvier 2025, un propriétaire bailleur ne peut plus proposer un logement G à la location pour une nouvelle location, ni renouveler un bail existant si le logement est classé G sans avoir réalisé de travaux de rénovation. Augmenter le loyer d'un logement classé F ou G en cours de bail n'est également plus possible.

Le DPE doit être fourni au locataire dès la mise en annonce du bien. Il doit également être annexé au contrat de bail. Un DPE erroné ou falsifié engage la responsabilité civile du bailleur.

La directive EPBD européenne impose aux États membres de rénover progressivement leur parc immobilier. La France s'aligne sur ces exigences, avec des obligations de résultat sur les passoires thermiques.

Les sanctions encourues#

Le mécanisme de sanction est civil, pas administratif : un logement classé G est réputé non décent, ce qui ouvre au locataire une action devant le juge des contentieux de la protection. Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer tant que le logement reste non décent, et prononcer la résiliation du bail. S'y ajoute une responsabilité contractuelle du bailleur, qui peut déboucher sur des dommages et intérêts. Les amendes administratives, elles, relèvent de régimes distincts (règlement sanitaire départemental, arrêté d'insalubrité) et ne découlent pas automatiquement de l'étiquette G.

À noter que l'absence d'amende automatique ne rend pas le risque théorique. Une suspension de loyer court sur toute la durée pendant laquelle le logement reste non décent, et cette durée, c'est le bailleur qui la fixe en retardant les travaux.

Les aides disponibles pour rénover#

Rénover une passoire thermique a un coût, mais l'État a mis en place plusieurs dispositifs pour alléger la facture.

MaPrimeRénov' est l'aide principale. Pour une rénovation d'ampleur (gain d'au moins deux classes DPE), le taux de prise en charge du montant hors taxes des travaux va de 80 % pour les ménages très modestes à 10 % pour les ménages aux revenus supérieurs, dans la limite d'un plafond de dépenses éligibles de 30 000 € (gain de deux classes) ou 40 000 € (gain de trois classes ou plus). Les gestes isolés (isolation des combles, changement de chaudière) offrent des montants plus limités mais cumulables.

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) versent des primes supplémentaires par les fournisseurs d'énergie en contrepartie de travaux d'économies d'énergie certifiés. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts, remboursable sur 20 ans.

Des aides locales complémentaires peuvent provenir des régions et collectivités. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) gère la plupart de ces aides, et les démarches passent par le service public France Rénov'.

Y a-t-il des recours pour les propriétaires ?#

Une piste concrète est désormais sur la table parlementaire. Le Sénat a adopté en première lecture, le 8 juillet 2026, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Son article 6 prévoit qu'un logement classé F ou G reste réputé décent si le propriétaire d'une maison individuelle a conclu, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux permettant d'atteindre la performance exigible, à condition de les exécuter dans un délai de trois ans. En copropriété, le principe est le même via un contrat conclu par le syndicat, avec un délai porté à cinq ans. Le texte, transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet 2026, doit encore y être examiné (son inscription est annoncée pour la rentrée de septembre 2026) avant toute promulgation. Concrètement, tant que la loi n'est pas définitivement adoptée, l'interdiction de louer un logement G reste pleine et entière : rien de ce qui précède dans ce dossier n'est à ce jour caduc. Mon avis, à la lecture du texte adopté : un contrat de travaux signé n'est pas un logement rénové, et rien n'indique ce qui se passe si le chantier dérape sur les trois ou cinq ans annoncés.

Deux dérogations, et deux seulement, figurent à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le copropriétaire qui démontre que, malgré ses démarches pour faire voter les travaux sur les parties communes et malgré les travaux réalisés dans son lot, il ne peut pas atteindre le niveau de performance exigé ; et le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à ce niveau, ces contraintes étant définies par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023. La nuance est importante ici : dans ces deux cas, le juge ne peut pas ordonner les travaux, mais il peut toujours prononcer une réduction de loyer.

L'audit énergétique obligatoire est désormais requis avant toute vente d'une passoire thermique : c'est une bonne base pour planifier les rénovations.

Questions fréquentes#

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?#

Non. L'interdiction est en vigueur depuis le 1er janvier 2025 pour toute nouvelle mise en location et tout renouvellement de bail. Elle s'applique déjà, ce n'est pas une échéance à venir. Seuls les baux F et G en cours restent valables jusqu'à leur terme, sans possibilité de les reconduire si le logement ne remplit toujours pas les critères.

Risque-t-on une amende si on loue un logement classé G ?#

Non, il n'existe aucune amende administrative liée à ce régime. La sanction est civile : le logement est réputé non décent, ce qui ouvre au locataire une action devant le juge des contentieux de la protection, qui peut suspendre ou réduire le loyer et ordonner des travaux sous astreinte tant que la situation perdure.

Le projet de loi voté au Sénat change-t-il l'interdiction actuelle ?#

Pas encore. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 et l'a transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet, qui doit encore l'examiner, avec une inscription annoncée pour la rentrée de septembre 2026. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, l'interdiction de louer un logement G reste pleine et entière.

Existe-t-il une dérogation pour un propriétaire engagé dans des travaux financés par l'Anah ?#

Non, ce cas n'ouvre aucune dérogation. Seules deux situations, prévues à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, permettent de rester réputé décent malgré un classement F ou G : le copropriétaire bloqué par le vote des travaux sur les parties communes, et le logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales définies par décret.

Quelles aides existent pour sortir un logement de la classe G ?#

MaPrimeRénov' est l'aide principale, avec un taux de prise en charge qui va de 80 % à 10 % du montant hors taxes des travaux selon les revenus du ménage, pour une rénovation d'ampleur. S'y ajoutent les Certificats d'Économies d'Énergie et l'éco-prêt à taux zéro, qui finance jusqu'à 50 000 € de travaux sans intérêts.

Sources#

Et maintenant#

L'interdiction de louer les logements G n'est pas une menace lointaine : elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2025, et le projet de loi en cours d'examen à l'Assemblée nationale ne l'a, à ce jour, pas modifiée. Les propriétaires qui attendent s'exposent à une interdiction qui s'étend (F en 2028, E en 2034) et à une dévaluation de leur bien. Anticiper la rénovation, c'est non seulement se mettre en conformité avec la loi, mais aussi valoriser son patrimoine et réduire les charges de ses locataires. Les aides existent et sont significatives : les mobiliser maintenant est la décision la plus rationnelle. La conformité environnementale des entreprises suit des logiques similaires : anticiper vaut toujours mieux que subir.