SIS : obligations des aménageurs sur les sols pollués

Un terrain peut-il être à la fois constructible au plan local d'urbanisme et frappé d'une contrainte que le propriétaire ignore totalement ? La réponse est oui, et c'est précisément ce paradoxe que le secteur d'information sur les sols, le SIS, vient éclairer. Pour bien comprendre ce mécanisme, il faut le prendre pour ce qu'il est : non pas une interdiction de bâtir, mais une information rendue opposable, qui déclenche des obligations automatiques dès que l'on veut aménager. La nuance est importante ici, car beaucoup confondent encore SIS et terrain condamné.

Le SIS n'est pas une lubie administrative récente. Il a été institué par la loi ALUR, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (son article 173, pour être précis), puis rendu applicable par le décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015, entré en vigueur le 29 octobre suivant. Le calendrier de mise en place obéissait à une logique structurée : les préfets devaient arrêter les premières listes avant le 1er janvier 2019, sur la base de données collectées entre 2016 et 2019.

Concrètement, cela signifie que le SIS désigne des terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, en cas de changement d'usage, la réalisation d'une étude de sols et la mise en place de mesures de gestion (article L125-6 du code de l'environnement). Le paramètre sous-jacent est celui de la mémoire : on garde la trace d'une pollution avérée ou suspectée, pour que le futur aménageur ne bâtisse pas dessus à l'aveugle.

Ce zonage est structurellement lié aux documents d'urbanisme. À noter que les SIS sont annexés au plan local d'urbanisme ou à la carte communale (article L125-6, alinéa III), ce qui les intègre au corpus consultable par tout porteur de projet. Le préfet révise par ailleurs la liste chaque année, la consultation préalable étant ramenée à deux mois (article R.125-47). Autrement dit, le périmètre n'est pas figé une fois pour toutes : il vit, il s'étend, il se corrige.

Avant toute chose, il faut savoir si l'on est concerné. Le support cartographique officiel s'appelle Géorisques, mis à jour quotidiennement, consultable par département et par commune. C'est le premier réflexe que je recommande systématiquement, y compris aux étudiants que je forme : ouvrir Géorisques avant même de sortir le compas sur le plan cadastral. Un terrain classé en SIS y apparaît noir sur blanc, et cette consultation ne coûte rien.

C'est le cœur du dispositif, et la partie que les porteurs de projet sous-estiment le plus souvent. Dès lors qu'un terrain est situé en SIS, la construction ou le lotissement déclenchent une série d'obligations qui ne relèvent pas du facultatif. Plusieurs points sont à retenir :

1. Faire réaliser une étude de sols. L'article L556-2 du code de l'environnement l'impose : tout projet de construction ou de lotissement sur un terrain en SIS suppose une étude de sols préalable. Son contenu est encadré par le décret d'application (article R.556-2) : elle comprend un diagnostic, qui croise l'approche historique, documentaire et mémorielle du site, puis un plan de gestion. Le diagnostic reconstitue le passé du terrain, le plan de gestion en tire les conséquences opérationnelles. Ce n'est pas une formalité de pure forme : c'est l'outil qui dimensionne les mesures de dépollution ou de confinement à prévoir.

2. Joindre une attestation au dossier de permis. L'étude ne suffit pas : il faut qu'un bureau d'études certifié en atteste, selon une norme fixée par arrêté ministériel. Cette attestation garantit que le projet prend bien en compte les mesures de gestion nécessaires, et elle doit figurer au dossier de demande de permis. Deux cas d'exemption existent, prévus par le même article L556-2 : le terrain couvert par une déclaration d'utilité publique, et le lotissement déjà autorisé qui dispose d'une attestation. En dehors de ces situations, l'attestation est obligatoire.

3. Anticiper le sort du dossier en cas de défaut. La conséquence pratique de l'absence d'attestation est simple et immédiate : le dossier de permis est déclaré incomplet. Le projet ne progresse pas tant que la pièce manque. Sur ce point, une précision de méthode s'impose. Le défaut d'attestation SIS n'ouvre pas, à ma connaissance et au vu des textes, une sanction pénale spécifique : la conséquence documentée reste administrative, celle du dossier incomplet. Il ne faut donc pas amalgamer cette situation avec les sanctions pénales générales de l'urbanisme, qui relèvent d'une autre logique.

En pratique, ces trois obligations forment une chaîne : pas d'étude, pas d'attestation ; pas d'attestation, pas de dossier complet ; pas de dossier complet, pas de permis. L'aménageur avisé remonte donc cette chaîne à l'envers, dès la phase d'étude de faisabilité, plutôt que de la découvrir au moment du dépôt.

Un mot sur les cas particuliers, car le dispositif s'articule avec d'autres régimes. Lorsqu'il s'agit d'un changement d'usage sur un ancien site d'installation classée, c'est l'article L556-1 qui prend le relais, avec une entrée en vigueur au 1er juillet 2024 pour les nouveaux permis. Les définitions mêmes d'« usage » et de « réhabilitation » sont fixées par l'article L556-1 A. Le schéma d'ensemble est donc modulaire : le SIS est une porte d'entrée, mais le régime applicable dépend de l'histoire précise du terrain.

Le dispositif ne s'arrête pas au porteur de projet qui construit. Il structure aussi les transactions. Le vendeur ou le bailleur d'un terrain situé en SIS doit informer préalablement l'acquéreur ou le locataire, via l'état des risques. Rappelons que cette information n'est pas un simple usage de courtoisie : elle est opposable.

La sanction civile du manquement est dissuasive. En cas de défaut d'information, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour demander la résolution de la vente, une diminution du prix, ou la remise en état du site aux frais du vendeur. La logique est celle du transfert d'information : celui qui sait doit dire, sous peine de porter la charge de la dépollution qu'il a passée sous silence.

Il existe par ailleurs une carte des anciens sites industriels, distincte du SIS proprement dit (article L125-6, alinéa IV), dont l'existence est signalée au certificat d'urbanisme. C'est une strate d'information supplémentaire, à ne pas confondre avec le zonage opposable lui-même.

C'est la confusion la plus fréquente, et elle mérite qu'on s'y arrête. Le CASIAS, l'ancien BASIAS, recense plus de 300 000 sites ayant accueilli une activité passée susceptible d'avoir laissé des traces : y figurer ne signifie pas que le terrain est pollué. La base BASOL, elle, répertorie les sites dont la pollution est suspectée ou avérée ; on y comptait 11 234 sites pollués ou potentiellement pollués au 23 avril 2025. Le SIS, enfin, est le zonage réglementaire opposable qui découle de cette connaissance.

La nuance est importante ici, car ces chiffres circulent souvent mélangés. Aucune source officielle ne publie de total national agrégé et daté du nombre de SIS en France : se méfier, donc, de toute statistique qui prétendrait donner ce chiffre. Le seul volume fiable est celui de BASOL, et il concerne une base distincte.

À noter aussi que certains sites échappent au dispositif : les installations classées en exploitation, les installations nucléaires en exploitation, les terrains couverts par des servitudes de l'article L515-12, ou encore les zones pyrotechniques. Le SIS cible les terrains « au repos », en quelque sorte, pas ceux dont l'exploitation est encore active et déjà encadrée par ailleurs.

Reste la question, plus lourde, de la responsabilité en cas de travaux d'office. Le principe veut que l'on se tourne d'abord vers le dernier exploitant, puis vers le propriétaire négligent, l'administration disposant d'un privilège fiscal pour recouvrer les frais engagés (article L556-3). Sur la portée exacte de ces travaux d'office, j'avoue garder une part de doute : la chaîne de responsabilité se lit toujours mieux sur le papier que sur le terrain, où les exploitants ont parfois disparu et où le propriétaire de bonne foi se retrouve en première ligne.

Il y a quelque chose de vertigineux, à la réflexion, dans cette idée d'un sol qui garde la mémoire de ce qu'on lui a fait subir. Un terrain en SIS n'est pas un terrain maudit ; c'est un terrain qui parle, à condition qu'on veuille bien l'écouter. J'ai rencontré, lors de formations pour des professionnels en reconversion, des gens sincèrement surpris d'apprendre que la friche qu'ils convoitaient portait, dans les archives, la trace d'une ancienne activité oubliée de tous. Le SIS ne fait au fond que rendre lisible ce que le paysage avait effacé.

Pour l'aménageur, la leçon est simple. Le SIS n'est pas un obstacle, c'est un paramètre de projet à intégrer en amont. Celui qui l'anticipe transforme une contrainte en donnée maîtrisée ; celui qui le découvre au guichet du permis perd des mois. Entre les deux, il n'y a qu'une consultation Géorisques et une étude de sols commandée au bon moment.

Pour aller plus loin sur les régimes voisins, on pourra consulter notre article sur la réhabilitation des sites et sols pollués par un tiers demandeur, celui consacré à la gestion des terres excavées polluées sur les chantiers du BTP, et l'analyse de la directive européenne sur les sols et l'inventaire de la contamination, qui prolonge à l'échelle communautaire la logique d'inventaire dont le SIS est, en France, l'une des expressions.

• Article L125-6 du code de l'environnement (Légifrance)
• Article L556-2 du code de l'environnement (Légifrance)
• Décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux SIS (Légifrance)
• Secteurs d'information sur les sols (Géorisques)
• Quelles conséquences si un terrain est situé en SIS ? (BRGM, assistance Géorisques)
• Secteurs d'information sur les sols : identifier les sites pollués (Cerema)