Le 17 janvier 2026, le Journal officiel publiait le décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026. Avec ce texte, la réglementation environnementale RE2020, jusqu'ici cantonnée aux logements neufs, aux bureaux et à l'enseignement primaire et secondaire, franchit un nouveau palier : treize catégories de bâtiments tertiaires et industriels doivent s'y conformer pour tout permis de construire déposé à compter du 1er mai 2026 en France métropolitaine.
Environ 70 % du parc tertiaire futur serait concerné, selon les estimations professionnelles. Mais la réalité est plus nuancée que le titre du décret ne le laisse penser, parce que l'arrêté fixant les seuils numériques définitifs pour chaque usage n'était toujours pas publié au Journal officiel début avril 2026.
Un bref rappel : la RE2020, ce n'est pas le Décret Tertiaire#
La nuance est importante ici, et elle est source de confusion permanente dans la presse spécialisée.
La RE2020 (réglementation environnementale 2020) s'applique exclusivement à la construction neuve. Elle fixe des exigences de résultat sur six indicateurs portant sur la performance du bâti, la consommation d'énergie, l'empreinte carbone des matériaux, l'empreinte carbone de l'exploitation et le confort thermique estival. Elle a remplacé la RT2012 à partir du 1er janvier 2022.
Le Décret Tertiaire (issu de la loi ELAN de 2018, formalisé par le décret du 23 juillet 2019) concerne les bâtiments existants de plus de 1 000 m². Il impose des réductions progressives de consommation d'énergie finale : moins 40 % en 2030, moins 50 % en 2040, moins 60 % en 2050, par rapport à une année de référence.
Les deux dispositifs sont complémentaires mais juridiquement distincts. Un maître d'ouvrage qui construit un hôtel neuf en 2026 devra respecter la RE2020, et non le Décret Tertiaire. Si cet hôtel dépasse 1 000 m², il sera en revanche soumis au Décret Tertiaire une fois en exploitation.
Chronologie de la RE2020 : du résidentiel au tertiaire#
L'extension au tertiaire n'est pas survenue d'un bloc. Le calendrier a procédé par étapes successives, chacune ajoutant des typologies de bâtiments au périmètre.
| Date d'entrée en vigueur | Typologies soumises | Texte de référence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2022 | Maisons individuelles, logements collectifs | Décret du 4 août 2021 |
| 1er juillet 2022 | Bureaux, enseignement primaire et secondaire | Décret n° 2022-305 du 1er mars 2022 |
| 1er mai 2026 | 13 catégories tertiaires et industrielles | Décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 |
Concrètement, cela signifie que depuis quatre ans, les architectes et bureaux d'études savent travailler avec les indicateurs RE2020 pour le résidentiel et les bureaux. L'extension au tertiaire élargi reprend les mêmes indicateurs, avec des valeurs seuils adaptées aux spécificités de chaque usage.
Les treize catégories de bâtiments désormais concernées#
Le décret n° 2026-16 vise des bâtiments qui, jusqu'au 30 avril 2026, restaient soumis à la RT2012. Les voici, tels qu'ils figurent dans le texte :
- Médiathèques et bibliothèques
- Bâtiments d'enseignement atypiques (hors primaire et secondaire, déjà couverts depuis 2022)
- Bâtiments universitaires d'enseignement et de recherche
- Hôtels (avec une distinction entre la partie jour et la partie nuit, et entre les catégories 1-2 étoiles et 3-5 étoiles)
- Etablissements d'accueil de la petite enfance (crèches)
- Restaurants (ERP de type N)
- Commerces (ERP de type M, vestiaires seuls inclus)
- Etablissements de santé avec hébergement (cliniques, hôpitaux)
- EHPAD et établissements sanitaires
- Aérogares
- Bâtiments à usage industriel et artisanal
- Equipements sportifs (gymnases, salles de sport)
- Vestiaires seuls
Certaines typologies restent exclues du périmètre : les tribunaux et palais de justice (qui demeurent sous RT2012), les musées, les salles de spectacles et les établissements pénitentiaires ne sont pas couverts par ce décret.
Des exemptions techniques s'appliquent également : les constructions temporaires dont la durée d'utilisation est inférieure à deux ans, les extensions de moins de 50 m², et les extensions de 50 à 150 m² représentant moins de 30 % de la surface existante. Les bâtiments nécessitant des conditions spécifiques de température ou d'hygrométrie (process industriel) bénéficient eux aussi d'une dérogation.
Les six indicateurs RE2020 et leur signification#
Pour chacune des treize catégories, le décret impose le respect des six indicateurs fondamentaux de la RE2020. Le tableau suivant les récapitule, parce qu'on ne peut pas parler de conformité sans comprendre ce qu'on mesure.
| Indicateur | Nom complet | Unité | Ce qu'il mesure |
|---|---|---|---|
| Bbio | Besoin bioclimatique | points | Performance du bâti hors systèmes (chauffage, refroidissement, éclairage naturel) |
| Cep | Consommation d'énergie primaire totale | kWhep/(m².an) | Tous les usages énergétiques du bâtiment |
| Cep,nr | Consommation d'énergie primaire non renouvelable | kWhep/(m².an) | Part non renouvelable uniquement |
| Ic énergie | Impact carbone de l'exploitation | kg CO2eq/m² (sur 50 ans) | Empreinte carbone liée aux consommations d'énergie sur la durée de vie conventionnelle |
| Ic construction | Impact carbone des matériaux | kg CO2eq/m² | Empreinte carbone de la construction, de l'extraction des matières premières à la mise en oeuvre |
| DH | Degrés-Heures d'inconfort estival | DH | Nombre d'heures et intensité du dépassement du seuil de confort en été |
L'originalité de la RE2020, par rapport à la RT2012, réside dans la prise en compte simultanée de la dimension carbone (Ic énergie et Ic construction) et du confort d'été (DH). La RT2012 se concentrait sur la seule performance énergétique. La RE2020 intègre le cycle de vie complet du bâtiment dans l'évaluation.
Des seuils provisoires, en attente de l'arrêté définitif#
C'est le point critique que tout professionnel doit garder en tête : le décret n° 2026-16 fixe le cadre juridique (quels bâtiments, quels indicateurs, quelle date), mais les valeurs numériques des seuils par usage doivent être précisées dans un arrêté d'application. Or cet arrêté n'avait pas été publié au Journal officiel début avril 2026.
Les valeurs qui circulent dans la presse professionnelle proviennent des études préparatoires, de la consultation publique (2 au 23 juin 2025, 57 contributions reçues) et des éditeurs de logiciels thermiques. Elles sont cohérentes entre sources mais doivent être considérées comme des valeurs de travail.
A titre indicatif, voici quelques ordres de grandeur issus de ces travaux préparatoires :
| Indicateur | Usage | Valeur de travail | Comparatif bureaux (en vigueur depuis 2022) |
|---|---|---|---|
| Bbio | Hôtels 3-5 étoiles (partie jour) | 163 points | 95 points |
| Bbio | Aérogares | 248 points | 95 points |
| Cep | Hôtels 3-5 étoiles (partie jour) | 281 kWhep/(m².an) | 75 à 85 kWhep/(m².an) |
| Cep | Restaurants (fonctionnement continu) | 282 à 578 kWhep/(m².an) | 75 à 85 kWhep/(m².an) |
| DH | Seuil bas confort (tous bâtiments) | 350 DH | 350 DH |
| DH | Seuil haut (limite absolue) | 1 250 DH | 1 250 DH |
Les écarts entre les seuils tertiaires et ceux des bureaux sont parfois considérables (le Bbio d'une aérogare est presque trois fois celui d'un bureau), ce qui reflète les apports internes élevés, l'occupation intermittente et les contraintes fonctionnelles propres à chaque usage.
Le renforcement progressif des seuils carbone#
Les indicateurs Bbio, Cep, Cep,nr et DH sont stables sur toute la durée de la RE2020 : pas de durcissement prévu. En revanche, les deux indicateurs carbone (Ic énergie et Ic construction) suivent une trajectoire dégressive par paliers.
Pour les logements collectifs et maisons individuelles (déjà soumis depuis 2022), le calendrier des paliers carbone est le suivant :
| Palier | Période | Ic construction maison individuelle | Ic construction logement collectif |
|---|---|---|---|
| Palier 1 | 2022-2024 | 640 kg CO2eq/m² | 740 kg CO2eq/m² |
| Palier 2 | 2025-2027 (en vigueur) | 530 kg CO2eq/m² | 650 kg CO2eq/m² |
| Palier 3 | 2028-2030 | A confirmer | A confirmer |
| Palier 4 | 2031+ (cible finale) | 415 kg CO2eq/m² | 490 kg CO2eq/m² |
Pour les bureaux, l'Ic construction est passé de 980 kg CO2eq/m² (palier 2022-2024) à environ 710 kg CO2eq/m² (cible 2028-2030). Les treize nouvelles catégories tertiaires suivront une trajectoire similaire, dont les valeurs de départ seront fixées par l'arrêté d'application attendu.
Un changement notable intervenu au 1er janvier 2025 : l'Ic énergie des logements collectifs non raccordés à un réseau de chaleur est passé de 560 à 260 kg CO2eq/m², soit une réduction de 53 %. En pratique, le chauffage au gaz seul ne permet plus d'atteindre la conformité en logement collectif neuf.
Le rapport Rivaton : 23 mesures et un surcoût de 11 %#
En juillet 2025, Valérie Létard, alors ministre du Logement, recevait le rapport de Robin Rivaton. Ce document identifie un surcoût lié à la trajectoire complète de la RE2020, estimé à 11 % à l'horizon 2035, toutes typologies confondues.
Le rapport propose 23 mesures pour maintenir le cap de la décarbonation tout en contenant l'inflation des coûts de construction. Parmi les principales :
- Rehausser les seuils carbone de départ de 40 kg CO2eq/m² (soit environ 5 % de marge supplémentaire)
- Moduler les exigences selon la hauteur sous plafond, avec un pivot à 2,50 m (les bâtiments tertiaires ont souvent des plafonds plus hauts que le résidentiel, ce qui pénalise mécaniquement leur bilan)
- Moduler selon la surface des espaces extérieurs (balcons, loggias, terrasses) lorsqu'ils dépassent 10 % de la surface de référence
- Revoir l'indicateur DH pour mieux prendre en compte les spécificités du tertiaire
Un décret et un arrêté modificatifs intégrant certaines de ces recommandations ont été publiés en mars 2026, avec entrée en vigueur au 1er juillet 2026. Ils prévoient notamment des ajustements pour les immeubles de grande hauteur, une compensation carbone pour les réseaux de chaleur urbains et de nouvelles règles sur les extensions.
Ce que la filière reproche au texte#
Les critiques ne portent pas sur le principe de l'extension (qui fait consensus), mais sur les modalités d'application.
L'indicateur DH est inadapté au tertiaire. Conçu pour évaluer le confort d'été en logement, le critère des Degrés-Heures se heurte à la réalité des bâtiments tertiaires : un restaurant professionnel génère des apports internes massifs (jusqu'à 500 W/m² dans les zones de préparation), un hôtel combine des surfaces vitrées importantes avec une densité d'occupation élevée. Au-delà de 350 DH, le logiciel de calcul applique une pénalité dite de "climatisation fictive" qui peut compromettre la conformité globale du projet, même si aucune climatisation n'est installée. Pour un commerce avec une façade vitrée plein sud, atteindre le seuil de 1 250 DH sans surcouche technique coûteuse relève du défi.
L'arrêté d'application manque à la date d'entrée en vigueur. Le décret entre en vigueur le 1er mai 2026, mais l'arrêté fixant les valeurs numériques des seuils pour chaque usage tertiaire n'était pas publié début avril. Les bureaux d'études thermiques travaillent avec les valeurs issues de la consultation publique et des éditeurs de logiciels (ClimaWin 2026.1.1.1 intègre les nouveaux usages depuis l'automne 2025), sans garantie que ces valeurs soient définitives.
La complexité réglementaire pèse aussi. Le Conseil national d'évaluation des normes avait émis des réserves formelles lors de la première vague RE2020 : plus de 1 800 pages d'annexes techniques. Chaque extension du périmètre ajoute des cas particuliers, des modulations et des exceptions qui alourdissent un cadre déjà dense.
Le surcoût de construction reste le point sensible. Les estimations convergent vers un surcoût de 8 à 10 % pour la construction tertiaire neuve par rapport à la RT2012. Pour le résidentiel, le surcoût constaté se situe entre 5 et 8 %. Le rapport Rivaton estime que la trajectoire complète conduira à un surcoût de 11 % à l'horizon 2035. Ces chiffres ne sont pas neutres dans un contexte où le secteur du bâtiment fait face à une hausse généralisée des matériaux et à une raréfaction de la main-d'oeuvre qualifiée.
Sanctions : des conséquences lourdes en cas de non-conformité#
Le régime de sanctions de la RE2020 repose sur l'article L 183-4 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'applique de manière identique à toutes les typologies soumises à la réglementation.
Le refus de permis de construire est la première conséquence : l'attestation RE2020 au dépôt du permis est obligatoire. Sans elle, le dossier est rejeté. Une seconde attestation est requise à l'achèvement des travaux, établie par un contrôleur technique ou un architecte.
En cas d'infraction constatée, les sanctions pénales peuvent atteindre 45 000 euros d'amende. La récidive expose à 6 mois d'emprisonnement.
Au-delà du cadre pénal, le risque patrimonial est réel : un bâtiment non conforme à la réglementation environnementale en vigueur au moment de sa construction subit une décote estimée entre 10 et 15 % sur sa valeur de marché, et des difficultés de commercialisation ou de revente.
Le lien avec la taxonomie verte européenne#
L'extension de la RE2020 au tertiaire rejoint un mouvement européen plus large. La directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB révisée) impose aux Etats membres de transposer des exigences renforcées pour la construction neuve avant mi-2026. Le décret français s'inscrit dans cette obligation.
La taxonomie verte européenne exige, pour qu'un actif immobilier soit considéré comme "durable" au sens du règlement, que le bâtiment respecte les exigences de performance énergétique en vigueur au moment de sa construction, diminuées d'au moins 10 %. Un bâtiment tertiaire construit en 2026 sans conformité RE2020 sera, de facto, inéligible à la taxonomie verte, avec des conséquences directes sur son financement bancaire et son attractivité pour les investisseurs institutionnels.
La loi ZAN vient compléter ce cadre : la raréfaction des terrains constructibles rend chaque projet de construction neuve plus stratégique, et donc chaque non-conformité plus coûteuse. La trajectoire de la TGAP déchets pèse également sur l'économie globale des chantiers, en renchérissant le coût de traitement des déchets de construction non valorisés.
Ce qu'il faut faire maintenant#
Pour les maîtres d'ouvrage, promoteurs et bureaux d'études qui travaillent sur des projets tertiaires dont le permis de construire sera déposé après le 1er mai 2026, trois actions immédiates s'imposent.
Premièrement, vérifier si le projet entre dans l'une des treize catégories listées par le décret. Si le bâtiment combine plusieurs usages (un rez-de-chaussée commercial avec des étages de bureaux, par exemple), chaque partie sera évaluée selon les seuils correspondant à son usage principal.
Deuxièmement, mandater un bureau d'études thermiques maîtrisant les logiciels RE2020 mis à jour (ClimaWin 2026.1.1.1 ou équivalent) pour réaliser l'étude de performance dès la phase esquisse. Attendre le dépôt de permis pour lancer l'étude thermique, c'est s'exposer à des itérations coûteuses de conception.
Troisièmement, surveiller la publication de l'arrêté d'application fixant les seuils numériques définitifs. En attendant, travailler avec les valeurs issues de la consultation publique en intégrant une marge de sécurité. Le coût d'une étude thermique RE2020 démarre à partir de 1 000 euros HT pour un bâtiment tertiaire, auxquels s'ajoute le test d'étanchéité à l'air (400 à 800 euros selon la surface).
FAQ#
La RE2020 remplace-t-elle le Décret Tertiaire pour les bâtiments neufs ?#
Non. La RE2020 couvre la construction neuve, le Décret Tertiaire couvre l'exploitation des bâtiments existants de plus de 1 000 m². Un bâtiment tertiaire neuf construit en 2026 sera soumis à la RE2020 pour sa conception et sa construction, puis au Décret Tertiaire pour la maîtrise de ses consommations en exploitation. Les deux dispositifs sont cumulatifs, pas alternatifs.
Les bâtiments tertiaires existants rénovés sont-ils concernés par ce décret ?#
Non. Le décret n° 2026-16 ne concerne que la construction neuve et les extensions significatives (au-dessus de 150 m² ou de 30 % de la surface existante). Les rénovations de bâtiments tertiaires existants restent régies par les réglementations applicables aux travaux sur l'existant et, le cas échéant, par le Décret Tertiaire.
L'arrêté avec les seuils définitifs sera-t-il publié avant le 1er mai 2026 ?#
La situation était incertaine début avril 2026. Le décret entre en vigueur au 1er mai, mais un arrêté modificatif intégrant les recommandations du rapport Rivaton a été publié en mars 2026 avec une entrée en vigueur au 1er juillet 2026. Les bureaux d'études travaillent avec les valeurs de la consultation publique en attendant la stabilisation définitive du cadre.
Quelles sanctions risque un maître d'ouvrage non conforme ?#
L'article L 183-4 du Code de la construction et de l'habitation prévoit une amende pouvant atteindre 45 000 euros. En cas de récidive, la peine peut aller jusqu'à 6 mois d'emprisonnement. En amont, le dossier de permis de construire sera tout simplement rejeté sans l'attestation RE2020.
La RE2020 s'applique-t-elle en outre-mer ?#
Non. Le décret n° 2026-16, comme les textes RE2020 précédents, s'applique en France métropolitaine uniquement. Les départements et régions d'outre-mer disposent de réglementations thermiques spécifiques (RTAA DOM).
Sources#
- Décret n° 2026-16 du 15 janvier 2026 (Légifrance), texte intégral
- Décret n° 2022-305 du 1er mars 2022 (Légifrance), extension bureaux et enseignement
- Consultation publique MTES, juin 2025, 57 contributions
- FAQ RE2020 sanctions (DHUP), sanctions applicables
- Ordre des architectes, analyse du décret
- FFB, position de la fédération
- Rapport Rivaton (Banque des Territoires), analyse des 23 mesures
- Ajustements Rivaton mars 2026 (NRGYS), décret et arrêté modificatifs
- Indicateur DH tertiaire (Agitem), problématique confort d'été
- Seuils carbone 2025 (Etude-BET), évolution des paliers
